Endret: 17 okt 2016     Opprettet: 23 jan 2011

Retningslinjer for utbygging og andre byggmessige tiltak

Vedtaket på generalforsamlingen 23. mai 2007 omfatter utbygging og mer presise regler for våtromsarbeider samt andre aktuelle bygningsmessige tiltak i borettslaget.

1. Bakgrunn

Allerede i 1980-årene ble det vedtatt på en av borettslagets generalforsamlinger at utbygging av leiligheter og rekkehus skulle være tillatt. Mange andelseiere har i løpet av årene som er gått gjennomført utbyggingstiltak, men borettslaget har manglet klare retningslinjer for utbygging.

Styret skal ivareta fellesskapets og berørte andelseieres interesser. Selv om den enkelte andelseier er ansvarlig for utbygging og andre bygningmessige tiltak, innebærer borettslagsformen at dårlig håndverk i visse tilfeller kan bli borettslagets ansvar og en økonomisk belastning for fellesskapet når boenheter skifter eier/selges. Styret har derfor utarbeidet retningslinjer, kontrollrutiner og standard kontrakt for å sikre at utbygging og andre bygningsmessige tiltak skjer på en faglig tilfredsstillende måte og forhindre at borettslaget ikke løper unødvendig risiko ved å gi andelseiere fullmakt til å stå som tiltakshaver/byggherre.

Andelseiere som planlegger utbygging eller andre tiltak i boenhetene i borettslaget, må gjøre seg kjent med disse retningslinjene og plikter å følge fastsatte kontrollrutiner. Retningslinjene skal innarbeides i kontrakten mellom andelseier og entreprenør.

2. Utbygging (tilbygg, påbygg)

2.1. Godkjente utbyggingsløsninger

Tegninger av forhåndsgodkjente utbyggingsløsninger og av standard terrassebod til kjøkkenterrassen i blokkene kan hentes fra borettslagets hjemmeside: www.fjellhytta.net

Innvendige planløsninger overlates til den enkelte andelseier. Se pkt. 3 om våtrom.

Utbygginger utenfor disse rammene må det søkes særskilt om til styret.

Det gis ikke tillatelse til innglassing av terrasser i blokkene.

2.2. Søknad

Andelseiere som ønsker å bygge ut, må selv søke Plan- og bygningsetaten i kommunen om igangsettingstillatelse. Arbeidet kan først starte når bygningsmyndighetenes godkjenning foreligger. Styret skal ha kopi av godkjenningen fra Plan- og bygningsetaten så snart andelseieren har mottatt denne. Retningslinjene for utbygging tar utgangspunkt i:

• Reguleringsplan for området S-2161 av 30.08.1976.

• Bebyggelsesplan for området vedtatt 19/10-1977 i sak 3 samt godkjente endringer av disse planene med tegninger datert 23/8-2005 utarbeidet av arkitektkontoret Alf Bastiansen ved sivilarkitekt Gro Hovda MNAL.

2.3. Kontrakt

Før søknad sendes til Plan- og bygningsetaten, må det inngås kontrakt mellom Fjellhytta borettslag ved styret og den enkelte andelseier (se kontrakt her). I kontrakten skal det bl.a. framgå hvilket utbyggingsalternativ som er valgt. Kontrakten undertegnes av begge parter som beholder hvert sitt eksemplar. Når kontrakten er undertegnet av styrets leder, gis andelseieren fullmakt til å stå som tiltakshaver/byggherre og kan sende inn søknad til Plan- og bygningsetaten som avgjør når arbeidene kan starte. Ved inngåelse av kontrakt mellom andelseier og entreprenør anbefaler styret NS 3408 (Alminnelige kontraktbestemmelser for enkle bygg og anlegg) som ivaretar andelseiers rettigheter.

2.4. Informasjon til naboer

Fjellhytta borettslag har lagt likhetsprinsippet til grunn ved utbygging. Det betyr at det ikke gis reservasjonsrett for berørte andelseiere mot utbygging. Derimot skal berørte andelseiere informeres om planlagt utbygging. Berørte andelseiere skal signere skal signere for mottatt informasjon. Med berørte andelseiere menes andelseier som bor i direkte tilgrensende leiligheter i samme hus/rekke, samt for endeleiligheter i neste hus/rekke. Med berørte andelseiere menes også de som bor i leiligheter hvis rådighetsområde utbygger eventuelt må gå over i forbindelse med utbyggingen. Adkomst til byggeplass skal fortrinnsvis skje over borettslagets fellesområder.

2.5. Økonomi og ansvarsforhold

Den enkelte andelseier er selv ansvarlig for utbyggingen av leiligheten - så vel økonomisk som den faglige utførelsen. Andelseier skaffer selv ansvarshavende for utbyggingen. Utbyggingen bekostes i sin helhet av den enkelte andelseier, men eiendomsretten til utbyggingen tilfaller borettslaget. Andelseier har ansvar for forsikring i byggeperioden. Alle utgifter som påløper borettslaget som følge av utbyggingen skal dekkes av den enkelte utbygger.

Fundamentering av tilbygg skal utføres etter krav/veiledning i Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Overskuddsmasse fra utgraving av fundament skal kjøres bort fra borettslagets område umiddelbart. Ved utbygging er andelseier ansvarlig for eventuelle flyttinger av koblingsbokser, omlegging av ledningsnett for vann og avløp, elektriske installasjoner, drenering osv. Utbyggingen må ikke hindre andre andelseiere eller borettslaget tilgang til installasjoner som tv-kabler, telefonledninger, el-installasjoner, vann- og avløpssystemer og lignende. For øvrig må utbyggingen tilfredsstille gjeldende tekniske krav. Styret gjør spesielt oppmerksom på at utbygging og større rehabiliteringsoppgaver i leiligheter i terrasseblokkene ikke må påvirke ventilasjonsanlegget.

Styret kan også gi pålegg som sikrer en faglig forsvarlig utføring av utbyggingen. Utbygger er ansvarlig for kostnader ved dette. Om utbyggingen ikke øker verdien av leiligheten proporsjonalt med utbyggingens kostnader, har ikke borettslaget noe ansvar for eventuelt tap den enkelte måtte bli påført.

Andelseier som utbygger, har det fulle ansvar for alle skader på borettslagets eiendom under byggeperioden så som bygninger, fellesarealer med mer. Dette gjelder også eventuell skade på tredjeperson og tredjepersons eiendeler. Den enkelte utbygger pålegges å reparere/erstatte slike skader innen nærmere frister gitt av styret.

2.6. Garantibeløp

Borettslaget krever at det innbetales et garantibeløp på kr 15.000,- for skader som kan oppstå på borettslagets bygninger, fellesarealer eller på andre andelseieres rådighetsområder. Garantien innbetales til Fjellhytta borettslag. Garantibeløpet er rentebærende for andelseieren med den rente Fjellhytta borettslag til enhver tid får i OBOS. Garantien blir stående til utbyggingen er ferdigstilt og styret har godkjent eventuell istandsetting av fellesarealer og andre andelseieres rådighetsområder. Garantibeløpet tilbakebetales når styret aksepterer andelseiers ferdigstillelse.

2.7. Kontrollrutiner

For å sikre utbyggingens faglige standard skal en konsulent valgt av styret godkjenne den faglige utførelsen av utbyggingen. Kostnadene til konsulent inntil kr. 4.000,- dekkes av andelseier. Kostnader ut over dette dekkes av borettslaget. Andelseier har ansvar for at konsulenten blir tilkalt ved følgende faser i byggearbeidet:

1. Når fundamentarbeidet er ferdig, men før støping utføres. Samtidig legges igangsettingstillatelse fra Plan- og bygningsetaten samt tegninger fram for konsulenten.

2. Når råbygget er ferdig.

3. Når arbeidene er sluttført.

Andelseier plikter å rette seg etter de anvisninger som gis av konsulenten og må selv dekke de kostnader dette påfører andelseier. Konsulenten skal rapportere til styret.

2.8. Ferdigstillelse

Andelseier anmoder kommunen om ferdigattest. Kopi av ferdigattesten sendes styret. Når utbyggingen er ferdigstilt, må andelseier varsle styret skriftlig slik at borettslaget kan overta forsikringsansvaret og justere andelseiers fellesutgifter. Dette er nødvendig for å få dekket merutgifter til felleskostnader for forsikring, vedlikehold etc., som øker med økt areal.

Tilbygget skal bringes til samme utvendige standard som boenheten for øvrig med hensyn til materialvalg, farge på beis, etc. Det utvendige arbeidet skal være ferdig innen ett år etter at påbyggingen er påbegynt. Når styret varsles om at dette er gjort, overtar borettslaget ansvar for ytre vedlikehold, på samme måte som for den øvrige bygningsmassen i borettslaget. Eventuelle skader på fellesarealer og berørte andelseieres rådighetsområde skal repareres og om mulig føres tilbake til sin opprinnelige stand. Dersom tilbygget ikke er ferdigstilt ett år etter at påbyggingen er påbegynt (regnet fra dato for innbetaling av garantibeløp), kan borettslaget ferdigstille utvendig for utbyggers regning.

Dersom andelseier overdrar/selger sin andel under utbyggingen, plikter han/hun å informere kjøper om tidsfrist for ferdigstillelse. Selgende andelseier plikter også å sørge for at nye eiere av andelen underskriver kontrakten med borettslaget. Ved overdragelse/salg står selger ansvarlig inntil ny andelseier har påtatt seg ansvaret.

3. Våtromsarbeider, særskilte retningslinjer

3.1. Melding til styret, søknadsplikt

Andelseier som vil foreta arbeider på eksisterende våtrom (vaskerom, dusj, bad), herunder skifte av membran, må melde dette skriftlig til styret i god tid før planlagt oppstart av arbeidet. Arbeider på våtrom skal utføres av fagpersoner med offentlig godkjenning og i tråd med gjeldende tekniske krav. Styret skal ha skriftlig bekreftelse fra andelseier hvem som skal utføre arbeidet. Deretter gir styret skriftlig tillatelse når forannevnte krav er oppfylt.

Utførende firma må så søke Plan og bygningsetaten om tillatelse til å utføre arbeidet. Kopi av tillatelsen fra Plan- og bygningsetaten leveres styret.

Etter ferdigstillelse skal styret ha skriftlig meddelelse om at kontrollenhet har kontrollert arbeidet underveis.

Etablering av nytt våtrom (f eks, dusj, wc, bad) og/eller endring av våtrom (hulltakning i brannskiller herunder skifte av sluk som bryter branncelle, utvidelse av våtromsareal, installasjon og endring av innvendig vannbåret anlegg som eksempelvis varme-, kulde- og sprinkleranlegg, samt installasjon av dusjkabinett utenfor våtrom) er søknadspliktig etter plan og bygningsloven.

Nærmere informasjon om eventuell byggesaksbehandling fås hos Plan- og bygningsetaten.

3.2. Ansvarsforhold

Fordeling av ansvar for vedlikehold framgår av borettslagets vedtekter. Denne ansvarsfordelingen legges til grunn for alt arbeid, også i våtrom. Andelseier har ansvaret for at våtromsnormen og teknisk forskrift til plan- og bygningsloven blir fulgt. Det skal benyttes autorisert arbeidskraft ved alt våtromsarbeid i boenheten. Se for øvrig borettslagets vedtekter.

Det må ikke gjøres ombygginger av våtrom som senere kan hindre borettslagets tilgang til sine anlegg eller pådra borettslaget unødvendige ekstrakostnader.

4. Avfall, husordensregler og parkering

Byggeavfall skal ikke kastes i borettslagets container eller søppeldunker. Andelseier er ansvarlig for at alt byggavfall umiddelbart blir fjernet fra borettslagets fellesområder. Styret anviser i det enkelte tilfelle plass for lagring av container m.v.

Byggeaktivitet skal foregå i samsvar med gjeldende husordensregler.

5. Konflikt

Brudd på retningslinjene og/eller kontrollrutinene vil kunne betraktes som vesentlig mislighold av forpliktelsene andelseier har overfor borettslaget, og kan dermed få konsekvenser for boretten. Styret kan også stanse byggearbeidene for kortere eller lengre tidsrom ved brudd på retningslinjene og/eller kontrollrutinene.

Ved konflikt mellom den enkelte utbygger og styret og mellom utbygger og andre beboere, fatter styret avgjørelse. Styrets avgjørelser kan prøves for det ordinære rettsapparatet.

6. Iverksetting og endring av retningslinjene

Retningslinjer for utbygging og andre bygningsmessige tiltak i Fjellhytta borettslag ble godkjent i styremøte i sak 50/06 den 15. januar 2007 og vil godkjent av generalforsamlingen 23. mai 2007.

Styret kan foreta mindre endringer og oppdatere retningslinjene, og ved behov innarbeide retningslinjer for andre bygningsmessige tiltak.

Oppdatert 1/3-2011